안녕하십니까, 강남부자연구소 조현호입니다.
15년 넘게 부동산 거래 현장에서 권리분석을 해오며 가장 자주 받는 질문이 있습니다. “등기부등본을 떼긴 했는데, 어디를 봐야 할지 모르겠어요.” 전세사기, 이중매매, 경매 등 부동산 사고의 상당수는 계약 전 등기부등본만 제대로 읽었어도 막을 수 있었습니다. 오늘은 초보자도 바로 따라 할 수 있도록 등기부등본의 구조와 핵심 체크포인트 5가지를 정리해 드립니다.
1, 등기부등본, 어디서 어떻게 떼나요?
등기부등본의 정식 명칭은 ‘등기사항전부증명서’입니다. 부동산의 주소와 면적, 소유자, 대출 등 권리관계가 모두 담긴 공적 장부로, 흔히 ‘집의 신분증’이라고 부릅니다.
가장 간편한 방법은 대법원 인터넷등기소(iros.go.kr)입니다. 인터넷등기소 기준 제출용 발급 수수료는 1,000원, 열람용은 700원이며 365일 24시간 이용할 수 있습니다. 단순히 권리관계를 확인할 때는 열람용으로 충분하지만, 전세대출 신청처럼 은행이나 관공서에 내야 할 때는 법적 효력이 있는 발급용을 준비해야 합니다.
발급 시 주의할 점이 하나 있습니다. 등기기록 유형은 반드시 ‘전부’를 선택해야 하며, ‘일부’나 ‘요약’은 필요한 정보가 빠질 수 있습니다. 저는 여기에 더해 ‘말소사항 포함’으로 떼시길 권합니다. 과거에 지워진 권리까지 보여서, 이 집이 어떤 이력을 거쳐왔는지 파악할 수 있기 때문입니다.
2, 등기부등본의 3단 구조
등기부등본은 크게 세 부분으로 나뉩니다.
| 구분 | 담긴 내용 | 핵심 질문 |
|---|---|---|
| 표제부 | 소재지, 면적, 구조, 용도 | 내가 계약하려는 그 집이 맞는가? |
| 갑구 | 소유권에 관한 사항 | 진짜 주인은 누구이며, 소유권에 문제는 없는가? |
| 을구 | 소유권 이외의 권리(근저당, 전세권 등) | 이 집에 빚이 얼마나 걸려 있는가? |
을구에 기재할 권리가 없으면 을구 자체가 없는 경우도 있습니다. 을구가 없다는 것은 대출이나 전세권이 설정되지 않은 ‘깨끗한’ 상태라는 뜻입니다.
3, 반드시 확인해야 할 5가지
① 표제부: 주소, 면적, 용도가 계약서와 일치하는가
동·호수와 전용면적이 계약서와 같은지 먼저 확인하세요. 특히 건물 용도가 ‘근린생활시설’로 되어 있는데 주거용으로 쓰고 있다면 불법 용도변경일 수 있습니다. 이 경우 전세대출이나 보증보험 가입이 거절될 수 있어 주의가 필요합니다. 아파트나 빌라 같은 집합건물은 ‘대지권’ 표시도 함께 확인하셔야 합니다.
② 갑구: 현재 소유자와 계약 상대방이 같은 사람인가
갑구 맨 마지막 소유권 관련 기재가 현재 소유자입니다. 계약하러 나온 사람의 신분증과 이름, 생년월일을 반드시 대조하세요. 대리인이 나왔다면 위임장과 인감증명서를 확인하고, 소유자 본인과 직접 통화해 계약 의사를 확인하는 것이 원칙입니다. 짧은 기간에 소유자가 여러 번 바뀐 이력이 있다면 그 이유도 따져보셔야 합니다.
③ 갑구: 압류, 가압류, 가처분, 가등기가 있는가
이 단어들은 모두 위험 신호입니다. 압류와 가압류는 소유자에게 갚지 못한 빚이 있다는 뜻이고, 가처분은 소유권을 두고 다툼이 있다는 뜻입니다. 특히 ‘소유권이전청구권 가등기’는 나중에 다른 사람에게 소유권이 넘어갈 수 있다는 예약 표시라서 매우 위험합니다. ‘경매개시결정’이 보인다면 두말할 필요 없이 계약을 멈추셔야 합니다.
④ 을구: 근저당 채권최고액은 얼마인가
을구에서 가장 많이 보게 되는 것이 근저당권입니다. 여기 적힌 ‘채권최고액’은 실제 대출금이 아니라, 대출금에 이자 등을 더해 보통 대출원금의 120~130% 수준으로 설정되는 최대 한도입니다. 전세 계약이라면 ‘채권최고액 + 내 보증금’이 집 시세의 70%를 넘지 않는지 계산해 보세요. 이 선을 넘으면 경매 시 보증금을 온전히 돌려받지 못할 위험이 커집니다.
⑤ 을구: 임차권등기나 전세권 흔적이 있는가
을구에 ‘주택임차권’ 등기가 있다면 이전 세입자가 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 나갔다는 뜻입니다. 집주인의 자금 사정이 좋지 않다는 강력한 신호이므로 신중하게 판단하셔야 합니다.
4, 권리의 순위는 이렇게 판단합니다
같은 구 안에서는 ‘순위번호’가 빠른 권리가 앞섭니다. 갑구와 을구에 나뉘어 있는 권리끼리는 ‘접수일자와 접수번호’로 순위를 따집니다. 내 보증금이 근저당보다 앞서는지 뒤서는지는 이 원칙으로 판단하게 됩니다.
5, 등기부등본만으로는 부족합니다
마지막으로 꼭 기억하실 점이 있습니다. 등기부등본은 계약 당일과 잔금 당일에 다시 한번 떼보셔야 합니다. 계약 후 잔금 전 사이에 새로운 대출이 설정되는 경우가 실제로 있기 때문입니다. 기존 근저당을 잔금일에 갚기로 했다면 “잔금 지급과 동시에 근저당을 말소한다”는 특약을 계약서에 반드시 넣으세요.
또한 집주인의 국세·지방세 체납이나 먼저 들어와 사는 다른 세입자처럼 등기부에 나타나지 않는 위험도 있습니다. 전입세대 열람과 납세증명서 확인을 함께 하셔야 권리분석이 완성됩니다.
700원짜리 서류 한 장이 수억 원의 자산을 지켜줍니다. 계약서에 도장을 찍기 전, 오늘 알려드린 5가지만큼은 꼭 확인하시길 바랍니다.
본 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 거래에 대한 법률 자문이 아닙니다. 복잡한 권리관계가 있는 경우 전문가와 상담하시기 바랍니다.
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